互动科普

城市扩张有无其它变通方案?权威人士和政界人物可能会对此问题争论不休，但唯一取得答案的方法只有走出去，看看现实世界中什么是行得通的

罗马不是一天建成的，但是亚特兰大却十分接近于一天建成。20世纪90年代，亚特兰大行政当局重新定义了繁华城市的概念，在人口增长、就业机会、住宅建筑和高速公路建设方面居美国的领先地位。这座城市在夏尔曼大进军时期度被夷为平地，后来被称为历史上发展最快的聚居点。

但是、亚特兰大又重新作为一个被包围的城市而出现。这次，据说敌人乃是城市扩张。该地区的工作人员分散面积大于特拉华州的区域内，他们面临着全美国最长的上下班平均往返路程，其中有些是最拥挤的高速干道，亚特兰大雾蒙蒙的天空在1999年造成了69天的“臭氧警报”日，而在该年度的前8个月里就有45个这样的日子。大约2年前，一位联邦法官命令地方当局在制定一项好的改善本地区气质量的计划之前停止高速公路的建设。出于对生活质量的关心，许多大型公司(例如惠普公司)开始另觅地点建设新厂。面对这样的不利条件，亚特兰大能否现重现另一次辉煌呢?

数以百计的其它地区也在这种发展的阵痛中奋力挣扎，不过程度没有那么严重，过去几年里，全美国的居民投票通过了几百个倡议。支持土地保护、改善停车条件、社区再投资、公共交通系统以及其它限制扩张的措施。Pew中心最近一次民意测验发现，在诸如犯罪、就业和教育等所有本地的问题中，美国人最担心的是扩张和交通问题。对于媒体权威来说，这些关心为政治分析提供了许多素材，因为它们对戈尔副总统的“适于生存的社区”的倡议以及州和当地开展的促进更巧妙发展的运动的效果作出了回应。

但是，许多人都把目光集中政治舞台上，而忽视了现实的真相：对于扩张的广泛的关心激发了一波革新。它包括创造性的经济刺激、新的建筑技术，改写建筑和分区法规、成熟的市场促销和人口预测技术，以及推动了向公众通报扩张成本的科学评估值。在马里兰大学、乔治·华盛顿大学和哈佛大学已经建在了新的土地开发研究中心。它们成了其它重点学府如迈阿密大学、鲁特恪斯大学和加州大学伯克利分校的研究中心的伙伴。尽管从20世纪50年代起就开始了对扩张的研究，但是研究人员现在有了前所未有的机会来评价反扩张措施，而这些措施以前在美国土壤上从未试验过。

不是你父辈的扩张

为什么扩张突然间成了这样一个热门话题？毕竟，它很难说是一个新问题。扩张问题虽然常常被嘲讽为乏味和烦人的，但从二战以后却成为了美国中产阶级建房的主导原则，而且对许多人来说，是实际圆了美国人的梦。那么，发生了什么变化呢?

答案可能就在“扩张”定义的演变中，对于20世纪50年代和60年代的社会评论家来说，扩张一般非同于“郊区”。他们把这谴责为文化和建筑的雷同，由于千百万美国人都在郊区安家，因此除了茶语饭后的城里人外，这些抱怨都是的得不到共鸣的。

今天反对扩张的论调无论从实质上还是从言辞都是完全不同的。他们所描绘的扩张，不是一个供人居住的场所，而是一个螺旋形发展从而超出他们的控制范围的过程。换句话说，扩张不再等同于一种以巨大而独立的住宅，商店和商业区为特点的分散的开发，而被视为似乎是这种开发工作的不停顿的扩展，从而导致交通更加拥挤，税率不断攀升，老社区得不到投资，空地消耗殆尽。土地开发的步伐加快，部分地使这种感受火上加油，据美国农业部的估计，土地开发速度大约是10年前的两倍，一旦社区不满意那种毫无计划的发展，他们就会对认为持续扩张是必要的、永恒的和必不可少的传统观念产生反感。城市、郊区和乡村的居民便联台起来形成一股势力，这在以前似乎是不可能的。

地方上发生争论时，经常提到的问题就是环境。尽管全美土地的总面积只有约5％用于建筑，但许可开发的区域包括了极大量的野生动物栖居地，湿地和集水区。美国在生物方面最富有的两个部分，佛罗里达和南加利福尼亚，也属于发展速度最快的地区之列。根据自然保护局的统计佛罗里达州原有的湿地已经丧失一半，美国鱼类和野生动物服务中心作过这样的估计，即加利福尼亚沿岸的蒿属生态系统已有90%以上毁于开发工作。

虽然在开发战中个别种属有时成了佼佼者，但环境工作者目前更关心的是主要生态系统的退化。过去几年，已经出现了整整一个生态学分支来研究城市化区域带给欠发达的穷乡僻壤的负担，而许多“绿色”小组也已经开始把土地开发与全部环境问题联系了起来。例如，切沙皮克海湾基金会最近在电台打了一则广告，形象地用一条说话的鱼来批评新的高速公路的建设，它说，汽车产生的污染物最终将冲进海湾。

在陆上，像“美丽的美国”这样的环保小组已经发起了保护如画景色的运动。扩张的一些最积极的反对者乃是一批致力于保护南北战争战场的历史学会。有五个州的环保小组和业余天文学者甚至争取到了州立法保护星光灿烂的夜空，这种美丽的夜空由于日益增加的住宅散发的“光污染”而行将“洗白”。

人们关心的第二个领域是经济。在居民们开始要求对人满为患的中小学和日益增加的税收采取行动之后，弗吉尼亚州劳敦县的督察Scott K．York决定推出新的发展策略。他说：“这并非因为我是一个环境保护大专家也并非因为我每天均受堵车之苦，这乃是劳敦县的安排。”

大量的财政影响研究表明．低密度、互不毗邻的发展更可能比比较紧凑的开发形式产生更高的市政服务和基础设施费用。鲁特格斯大学的Robert W Burchell和David Listokin测算出。适度地增加密度能够减少25％至60％的道路总基建费用以及15％至40％的上下水管线的总基建费用中小学校的建设也成了一个大问题，因为社区要尽力接纳一代又一代新人。1970年至1995年期间缅因州公立学校的招生人数减少了27000人、但同一时期州政府仅在建造新学校和新教室方面就花费了338亿美元。在多数地区，财产税的收入无法弥补这些额外的支出，造成了提高税率的压力。

扩张政策方面怕另一个要课题是交通。根据得克萨斯交通研究所的统计，从1993年到1997年，美国最大的城市区域人均交通延迟增加了20%，每年增加浪费的时间和燃料价值达740亿美元。对一个典型家庭来说，这些开支清楚地显现在他们始终一贯地依赖驾车方面：开车接送孩子上学和放学，参观棒球赛、赴娱乐约会；为购买一加仑牛奶而在赛车群中东挤西撞：为避免堵车清晨越来越早地离家出行。

缺少代替驾驶汽车的办法也引出了不良的健康后果。疾病防治中心的Jeffrey p. Koplan和William H. Dietz去年在《美国医学协会杂志》中撰文写道，在扩张区没有安全的步行和骑自行车的机会导致了久坐的生活方式、并在成人和儿童中造成了肥胖症“流行病”。他们说：“用步行和骑自行车安全地取代驾驶汽车乃是社区内增加体育活动的第一个目标。”

选择什么?

公众反对扩张的呼声导致了寻求其它的解决右案、通常指的是“巧妙的发展明(smart growth)。这个术语有时等同于城市发展边界，就象环绕俄勒冈州波特兰市的边界那样。但事实上它包括了旨在鼓励如下方式开发的一系列措施，提供交通运输方式的选择。保护开放空间和使老社区新生。虽然许多努力已被证明是受人欢迎的[例如城市再投资和“新城市主义者”项目]。但是它们还必须克服那些促进扩张的根深蒂固的行为。

阐释为什么会发生扩张的理论就象它们是政治中引起争论的问题一样众多。但它们大多数可以列入六类中的一类，这些解释没有一个足以单独说明问题。但是这些解释综合起来便为扩张铺平了道路，使房地产开发商遇到的阻力最小。在过去的半个世纪、土地开发的设计、建设、拨款、立法和市场开拓都已经标准化了。全美国的规划设计部门向新的小区提出了无数的要求:街道的宽度应足以允许汽车以每小时65英里的速度行驶、建筑物应向内缩进以远离街道、停车场的大小应符合特别规定、争等。在美国的任何一个地方，你都可以看到这样的情景、建筑物矗立在宽敞的街道上。周围是沥青的海洋街上只允许汽车行驶。

美国最迷人的一些老社区，诸如马里兰州的安纳波利斯、西雅阁的先锋广场和旧金山的北滩咱绝不可能按这些规则来建设。试图突破这种模式的开发商必须走一段代价高昂、障碍重重的路，获取许可证，进行辩论，以及其它许多程序方面的障碍。在“可比资料”一一成功项目的跟踪记录——短缺的情况下、银行家一般会裹足不前，因此开发商往往必须要拿他们的个人财产作为抵押，在业内这就被称为资源筹资。

这样做的结果乃是新住宅的风格和位置的选择范围非常有限。典型地，是在原先曾是森林或农田的地方修建的有汽车出入的小区中建造独家住宅，这种模式的流行往往被错认为是消费者的偏好的反映，而许多评论家都奇怪，既然购房者看来刺激了它的发展，为什么还说扩张是如此之坏呢。如果这些怀疑论者很熟悉T型车的销售，他们也可能相信亨利-幅特雇主十分乐意他们的汽车漆成黑色，事实只是人们没有多少选择的机会。

绝妙的事情

正在出现的各种扩张替代方案通过不同的途径回避了这些障碍。各州政府和地方政府已经开始广泛实施保护开放空间和重新开发城区的巧妙发展计划，在过去两年、新泽西拨出了81000英亩农田和开放空间，最终目标是拨出100万英亩。这种努力例示了国家购买开发权的倾向。所谓购买开发权往往指的是保留地役权——向农民付费但不是强占他们的土地。业主仍可免费继续耕作他们的土地或出卖一些地块，直至土地被开发为止。

同时，新泽西州通过1997年颁发的新城市法规鼓励翻新较老的建筑物。在一年之中，整修投资在泽西市跃增了83%，在纽瓦克跃增了60%，而在特伦顿跃增了40%。马里兰州在同年通过了类似的法规。其它地区也急忙废除老的城市和建筑法规以剌激新的对行人友善的和混合用途的小区的建设。这方面的例子有加利福尼亚州萨克拉门托县的面向交通的开发条例、弗吉尼亚州劳顿县的乡村条例和北卡罗来纳州杭特斯维耳的传统小区条例。

对于许多城市来说，摆脱分区、规划和拨款常规的束缚，任务是太艰巨了。它们的方法是将对扩张的补贴转而投向较理想的发展形式。例如，得克萨斯州奥斯丁市想要解决开始折磨该区的分散性问题和安通问题，但是发现市政府的规划和分区能力相对较弱。因此，该市改变了作法，建立了一个激励系统，即所谓的“巧妙发展标准表”，利用一张检查表为交通、行人方便与否、有无基础设施、能否混合利用、废弃工业场地（即所谓的褐色场地）的再开发以及其它属性给出近似分值，并以此来评价新的项目。积分足够的项目将获得好处，包括：可尽快颁发许可证、豁免开发费用、由城市提供新的基础设施以及在项目范围内购买停车场和街道。为了确保这些补贴是值得给出的，市政当局根据5至10年间预期的财产税收入确定补贴的上限。尽管这种补贴的数额很小，只有项目总投资的1%，但是仍足以使开发商大大地升级他们的计划。

这种补贴的杠杆作用也开始在州级水平上得到理解。1997年，马里兰州批准了它的巧妙发展和小区保护倡议。除了其它款目外，该倡议建立了“优先拨款区”，即老的小区，经济不景气地区和小镇，这些地区有权得到州政府在基础设施和其他社区条件改善方面的支持。Parris N. Glendening州长说: “我们告诉社区，他们仍然可以自由扩张，但是在我们将不再给他们补贴。”在犹他州，一项被称为“展望犹他”的农业区规划制定了“优质发展”计划，促进在公共交通市面进行大量投资。

很多这样的项目都采纳了欧洲的理念。美国German Marshall基金会实施一项交换计划。派遣美国官员到欧洲那些拥有较长的巧妙发展实验跟踪记录的地方去。代表团参观了法国斯特拉斯堡的现代化有轨电车系统。慕尼黑基于城市“紧凑、都市化、绿化”政策的一些工程以及哥本哈根的沿交通走廊开发的“手指计划”。

寻找新市场

开发商怎样才能把握使非常规项目赚钱呢?一般来说，住宅期货销售是用着重于综合供需关系的原始方法来进行评价的，把住宅当作像基本上全是一样的猪肚子那样的普通商店。而不是视为像人人爱好不同的汽车或服装那样的消费产品。标准的方法是确定人们需要多少住宅、而不是哪种住宅。在评价老城区的新住宅，可步行小区的小镇住宅和带走廊与毗邻弄堂的独家住宅时，这种方法一般是无效的。

但是有些公司目前正在把普遍的预测方法同人口统计分析和从零售业移植过来的营销技术结合起求。开先河者是一家称为ZVA(Zimmerman Vo1k Associates)的住宅市场分析公司，它的业务包括城市人口增密和新城市主义者开发。ZVA利用从美国人口普查办公室、内部税务局和各家政询查公司得到的资料(所有这些资料都将地理位置降低至小区水平)，推断不同人群对住宅的优先选择。

该公司将它的方法应用于肯塔基州路易斯维耳一个被称为DuValle公园的雄心勃勃的普通人可承受住宅的建造计划，几十年来，DuValle公司代表了最坏类型的补贴建房，在镇上一个无人重视的隔离地区修建兵营式的建筑物，在联邦拨款的支持下，该市开始开发这个区域。但是，城市设计协会的建筑师们并没有作传统的农场式房屋的布局，而是将新址设置成看似老路易斯耳城的样子，有着富有乡土风味的建筑和Fredick Law Ohmsted公园，ZVA的一项分析设想至少销售39套房屋，这是房管当局和当地房地产经纪人认为的非常乐观的数字。DuValle公园在3个月内达到了这个目标。

DuValle公园是联邦更广泛的计划(HOPE VI计划)的一部分，目的是终结大规模建房计划中仓库式住宅的实践，以便在有吸引力的小区将普通人购买得起的单元房和市场价的房屋很好的结合起来。华盛顿哥伦比亚特区的Ellen Wilson住宅群是另一个例子。面对成本限制、现代法规、联邦的指导方针以及历史保护要求等多重压力，建筑师Amy Weinstein提出使建筑施工流线化和大量生产维多利亚细部构件的几项革新：砖头可以旋转以展示各种不同的纹理型式，建筑工人容易理解的用数字标绘的简单图表，利用预开木材的镶嵌式施工方法，以及利用仅为5层的楼房平面图。这些特征千变万化地交替组合便以低成本造就了万花筒般的建筑物正面。

DuValle公园和Ellen Wilson住宅群最初遭遇的这些挑战不是内城所独有的，在硅谷的心脏地区，山景城面临了如何处理无活力的店铺区的问题，标准的做法是吸引新的开发商介入将之加以改造。但该城并没有这样做，而是采取了一种冒险的办法，决定铲平店铺区而代之以一个小区。美国第一流新城市主义者建筑师之一的Peter Calthorpe重新对该区进行了设计，现在这个地方被称为“交叉道口”。将商店、办公室和住宅混合在一起，达到了合理的高密度——每英亩建有12至15幢独家住宅，而用典型方法开发，该区每英亩只有3至7个单元。为了使紧凑设计更具魅力，Calthorope的工作队采用了许多方法来最大限度地采纳自然光和使人在每一幢房屋中都感到非常宽敞。这些方法之一就是大量使用光调制管——一种涂有聚酯薄膜衬层的软管，可将阳光引至低层房间。尽管不能从银行获得常规贷款、开发商仍成功地提前两至三年将所有的单元销售销售一空。

城市售房技术

这些工程乃是成功“增密”的例子——开发衰落的地产或在定型小区的空地上进行建筑。由于城市重新振兴，这类工程变得越来越普遍，将房地产业引向曾一度回避的地区。例如，底特律市已有30来年没有发放过一张新的建房许可证。1987年，十余家当地开发商采取了不寻常的步骤在该市的每个贫困小区建造两幢房屋。这是一种在新郊区售房的普通技术Homearama的一部分，这个开发区（被改名为“维多利亚公园”）的住房销售是非常活跃的，胜过了它的郊区对手一一这是城市建房强烈需求的几个指标中的一个。自那以后，该市一些最“罪大恶极”的小区变成了区内最令人称心的地产。

但是，也有一些方面使城市成了它们自己成就的受害者。已嚷嚷了几十年的向城区再投资的呼吁设想的是这种投资金有利于低收入家庭。不过，目前城市生活由返回过去的时尚，贫穷家庭正在被中上阶层排挤出去。根据美国住房和城市发展部的资料，在过去3年，城市房价增长很快，相当于通货膨胀的两倍，而租金也增长50%。尽管DuValle公园和Eellen Wilson住宅群很有吸引力。但这些工程却比它们所取代的住宅提供了较少的补贴单元房。

为了平衡这种倾向，制订了各种各样的计划来力求使更多的低、中收入家庭成为住宅的所有者：最好的一个就是位置效率抵押(LEM)，它奖励选择有公共交通服务的紧凑小区的购房者。居住在这区域的家庭常常可以没有第二部汽车，甚至可以根本没有汽车。因为普通汽车每年的维护、折旧、保险和油料的花费需要6200美元，所以节约是很可观的。LEM让可能的购房者将这些节省下来的钱用于财务抵押，这比他们通常可以得到的多15000至50000美元。西雅图，芝加哥和加利福尼亚的银行正在提供这种服务，而Fannie Mae(一个把抵押重新包装为投资证券的政府特许组织)则在试验期间购买了l亿美元的这种抵押。

是趋势，还是跟风?

目前，说巧妙发展是一种趋势或单单是一种跟风行为还为时太早。但是这个标签实在是太流行了，以致莫名其妙地许多工程和政策都正在采纳它。有些东西，诸如更多的高速公路建设和大块土地的分区(一种排他性分区形式)，事实上能够加速扩张和使社会不公正永存。而且，甚至设计得很好的工程也可能有损扩张。席拉俱乐部最近的一份报告批评了爱达荷州博伊斯城隐泉小区(一可步行的、供混合用途的、有较高能源效率的新小区)的“偏远地区的良好设想”尽管该小区有着许多令人满意的要素，但由于它位置较偏远，所以要求建设新的基础设施，还要沿连接通路进行条带状开发。

尽管有了学习曲线，城市规划还是发生了明显的变化。在亚特兰大，甚至曾一度反对过巧妙发展的散发支持扩张传单的儿童、开发商、商界人士和政治家都已经视巧妙发展为一个生死攸关的问题。位于亚特兰大中城的老亚特兰大钢铁厂厂址计划发展成为一个面向交通的混合用途社区。区内最大雇主之一的Ben South已经宣布关闭75个郊区办事处，并将它们合并为设在几个火车站附近的三个新办事处。而佐治亚州州长Roy E．Bane则建立了国内最强力的区域管理机构(即佐治亚地区交通局)来管理基础设施和土地利用。

在一份半乐观的报告中，某些地方领导人开始认为联邦法院缓建高速公路的裁决是一种伪善的祈福，因为它使地区当局能够把联邦的交通拨款用于急需改善的公共交通系统、人行道、自行车道和变通管理项目。当缓建禁令被撤消而新的发展规划仍在制定时，地区当局将不得不花很长的时间作出反应井筹划所辖地区的未来。一旦这个时候到来．亚特兰大将再次成为注意的中心。如果巧妙发展能在那里取得成功，那么它在任何地方也都可取得成功。